Fabricar viviendas por módulos y en serie para reducir plazos de entrega.
En un sector tocado por el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, con una mano de obra escasa, unos costes al alza —tanto laborales como materiales— y una burocracia que retrasa las entregas de vivienda, la industrialización del sector residencial es clave para que el mercado recupere vigor con mejores eficiencias y se acorten plazos. Supone fabricar viviendas por módulos en naves industriales y ensamblarlas, después, en el terreno elegido. Fabricar, en definitiva, vivienda en serie. “Esto no es algo nuevo, pero ahora se da el caldo de cultivo para que la industrialización pueda coger el impulso que le ha faltado en etapas anteriores, especialmente en el sector residencial”, señala Ángel Fernández, gerente de Industrialización de Aedas Homes, en la mesa redonda organizada por El Confidencial y la promotora para abordar esta transformación en el segmento residencial.
La rentabilidad de esta forma de construcción solo es posible si hay una demanda estable, una producción diaria. “Hay que dar el salto y poner sobre la mesa una necesidad y que las líneas de producción no trabajen en exclusiva para un único cliente, sino para varios”, comenta Fernández. Sin embargo, “montar una fábrica que sea capaz de llevar a cabo todo el proceso es muy complicado y no hay dinero”, añade el arquitecto Carlos Lamela, presidente de Estudio Lamela. El quid de la cuestión está en lograr “volumen y continuidad”, apostilla Fernando López de los Ríos, director de Análisis y Seguimiento de Inversión Inmobiliaria Oeste de Banco Sabadell.
La construcción modular en naves industriales es una práctica que en España ya se viene haciendo desde tiempo atrás para colegios o partes de una vivienda, como baños o cocinas, pero que poco a poco se va abriendo hueco para la fabricación en serie de todo un bloque de viviendas y su ensamblaje sobre el terreno, un modelo extendido en otras regiones internacionales. “Hasta ahora no había una demanda estable”, apunta Begoña López, directora comercial de Normetal, quien habla de que para que se incremente la oferta es necesario “dar continuidad y estabilidad” a la fábrica con carga de trabajo diaria.
Respecto a la construcción tradicional, las ventajas de la industrialización son una mayor precisión, sostenibilidad y seguridad, una mejora de la calidad y una reducción de los plazos de entrega. En términos de disminución de costes, todavía no se perciben las bondades que un proceso industrial aporta, dada la baja capacidad productiva existente para cubrir la demanda. De este modo, cuando se produzca un equilibrio entre oferta y demanda y se alcance una cierta estandarización de procesos, el precio final de una vivienda será más barato que una tradicional. Según Aedas Homes, en la actualidad los inmuebles industrializados que se están entregando tienen un precio similar “marcado por el propio mercado”.
Sin embargo, la construcción en serie de inmuebles en una fábrica se antoja todavía complicada en España, con un tejido industrial atomizado, una mentalidad tradicional y una escasez de financiación. “Nos encontramos con muchos problemas a la hora de intentar industrializar la construcción. Desde la falta de industriales hasta las dificultades de muchas constructoras por la crisis, pasando por los financiadores, quienes no siempre entienden que las obras se pueden hacer de forma diferente”, señala Jeffrey Sújar, CEO & Partner de la compañía especializada en residencias de estudiantes Syllabus by Urbania.
En su opinión, en muchas ocasiones los inversores “no quieren asumir el riesgo” si la constructora contratada muestra debilidad financiera. “Por más que queramos, hay una serie de barreras que impiden que esto se desarrolle de manera fluida, que a mí me dejen utilizar un proceso donde van a producirse menores costes y voy a reducir plazos”, añade.
El reto de la industrialización es que haya una apuesta por ella, que haya un pacto de Estado ante la falta de capacidad económica
Banco Sabadell es una de las entidades que ya están financiando promociones de viviendas industrializadas. “El futuro va por aquí, aunque es un proceso largo”, apunta su director de Análisis y Seguimiento de Inversión Inmobiliaria Oeste. El directivo señala que, a la hora de analizar un proyecto, ya sea tradicional o industrial, se mira la calidad del promotor y la ubicación de la promoción, pero si es industrializado, también observan tres puntos clave: plazos, calidad y costes. “Cualquier entidad financiera busca minorización del riesgo, y si además de calidad y costes se reducen los plazos, habrá menos desviaciones en costes, menos incertidumbre, menos financieros y menos concentración de riesgo en un solo proyecto”, argumenta López de los Ríos. “El reto de la industrialización es que haya una decidida apuesta por ella, que haya un pacto de Estado a nivel nacional ante la falta de capacidad económica para ponerla en marcha”, apunta Carlos Lamela. “La Administración puede hacer de motor, porque si no tiramos entre todos, será un quiero y no puedo”, corrobora Begoña López.
Capacidad de atracción de mano de obra
Además de los retrasos en la concesión de las licencias administrativas, otro de los problemas del sector de la construcción es la falta de mano de obra, lo que ha encarecido los costes laborales. El pinchazo de la burbuja inmobiliaria se ha llevado por delante la mitad de los empleos. En 2008, había 2,5 millones de personas ocupadas en el mercado de la construcción; hoy son 1,2 millones, según el INE.
Para más inri, muchos oficios han quedado obsoletos y hay poca cualificación. “La industrialización requiere de formación y especialización”, dice Begoña López. “No hablamos de que por utilizar máquinas vaya a haber menos mano de obra, sino de que será más especializada. Ya no hay albañiles como los de antaño. La evolución, la profesionalización, es obligatoria y necesaria”.
En este sentido, la atracción de personal es uno de los hándicaps de una actividad sometida a duras condiciones laborales. Es por ello que Aedas Homes pone en valor la industrialización por el hecho de trabajar en el interior de una nave, en “un entorno más atractivo por no estar afectado por las inclemencias meteorológicas y de mayor seguridad”, no solo en “materia de riesgos laborales, sino también en estabilidad del puesto”, añade Normetal. Lamela también está convencido de que la industrialización puede “en gran medida ayudar a resolver los problemas del encarecimiento, la escasez y la calidad de la mano de obra”, que implicará “una reducción de personal en las plantas en favor del ensamblado de elementos prefabricados (puertas, ventanas, persianas, etc.)”, aclara Fernández.
Ahora bien, la industrialización “no es la panacea”, advierte Jeffrey. En su opinión, “hay que profesionalizar y mejorar los procesos de construcción y tener en cuenta que habrá clientes a los que les pueda interesar este modelo y a otros no”. En cualquier caso, los expertos reconocen que no todo se podrá ejecutar en un entorno fabril y habrá que continuar con el modelo tradicional.